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11 Oct 2019

Performance durable des bâtiments, un enjeu de performance financière

Performance durable des bâtiments, un enjeu de performance financière

La performance durable des bâtiments qu’il s’agisse de performance énergétique, qualité d’ambiance intérieure ou encore flexibilité est devenue un enjeu de valeur pour les actifs immobiliers. Protection contre le risque d’obsolescence, sécurisation voire amélioration des résultats opérationnels, mais aussi création de valeur partagée autour de nouveaux modèles économiques...

Réduire ses charges et se protéger du risque d’obsolescence

Améliorer la performance environnementale d’un immeuble, en visant l’efficacité dans l’utilisation des ressources, permet sans aucun doute une réduction des charges (énergie, eau, déchets …) associées. Cette réduction des charges n’est cependant que la partie émergée de l’iceberg. L’évolution du contexte réglementaire, notamment la future Réglementation Environnementale RE2020 ou encore le l’obligation de rénovation énergétique du décret tertiaire vont en effet conduire à de nouveaux standards immobiliers, rendant obsolètes les bâtiments non conçus pour y répondre. Les propriétaires de bâtiments ne respectant pas ces réglementations devront ainsi investir pour les mettre aux normes. Plutôt que d’attendre ces échéances, il peut être plus intéressant d’anticiper la modernisation de son bâtiment, notamment à l’occasion des travaux déjà prévus. C’est ce que permettent les certifications et labels environnementaux.

Améliorer la qualité fonctionnelle pour améliorer la valeur d’usage

Simultanément à cette obsolescence technique et réglementaire, une nouvelle forme d’obsolescence apparait, liée à l’évolution des besoins des occupants et à la concurrence d’immeubles rénovés plus adaptés.¹ La qualité fonctionnelle des bâtiments, notamment leurs performances en matière de confort acoustique, confort visuel, qualité de l’air intérieur, mais aussi modularité du bâti et flexibilité des aménagements intérieurs, ou encore connectivité numérique et interopérabilité des équipements, sont autant d’éléments qui caractérisent la valeur d’usage des locaux et en garantissent l’attractivité. Différents outils, scorings et ratings comme celui du Groupe de travail Valeur Immatérielle du Bâtiment et Bien-être des Occupants (VIBEO)ou encore celui de Real Quality Rating (RQR), cherchent à évaluer la qualité fonctionnelle des immeubles, puis à faire le lien avec une performance économique et financière pour les utilisateurs ou les investisseurs. Parmi les critères figurant dans leurs grilles d’évaluation, les labels et certifications figurent en bonne place.

Des impacts avérés sur la valeur locative et la valeur des actifs

Tous ces bénéfices se traduisent d’ores et déjà depuis quelques années sur des valeurs locatives et des valeurs d’actifs (valeurs de marché) plus élevées pour les immeubles haut de gamme présentant une certification environnementale, par rapport à des immeubles aux caractéristiques et localisations similaires de moindre performance durable. Ainsi, selon le dernier indice Immobilier Vert de l’agence de notation MSCI (ex-IPD), ces derniers présentent des valeurs locatives supérieures de 4,3% et des valeurs vénales supérieures de 9,6%.² Plus que les étiquettes énergétiques, ce sont les labels et certifications qui sont utilisés comme tiers de confiance pour identifier les immeubles les plus performants.³

Ecart de performance entre bureaux verts et non-verts en 2018
Graphique : Ecart de performance entre bureaux verts et bureaux non verts haut de gamme au 31 décembre 2018²

 

En conséquence, les standards d’expertise immobilière, notamment le RICS Red Book⁴ ou encore la charte d’expertise en évaluation immobilière⁵, développent désormais des chapitres dédiés au développement durable, précisant la nécessité de collecter les informations associées et de les intégrer au processus d’évaluation au travers de l’impact sur les loyers, des budgets travaux relatifs à l’amélioration environnementale, sans oublier de l’analyse des risques.

Innover et profiter d’opportunités de création de valeurs partagées

Au-delà des bénéfices financiers, une réflexion transversale sur la performance durable des immeubles offre l’opportunité d’identifier des leviers de création de valeurs partagées. L’approche « Building as a service », inspirée de l’économie de la fonctionnalité, que pousse la Smart Building Alliance, permet le développement de nouveaux modèles économiques dans lesquels mutualisations de ressources, d’espaces et de services sont autant de nouvelles sources de revenus associées à l’immeuble et d’avancées pour accompagner les transitions majeures auxquelles il s’agit de faire collectivement face.

 

Sources

1. Carassus, J. (2017) Une nouvelle approche de l’obsolescence immobilière. Réflexions Immobilières n°81.
2. MSCI France Green Annual Property Index. Résultats au 31 décembre 2018.
3. OID-IMMOSTAT (2018) Le lien entre performance énergétique réelle et transactions de bureaux en Île-de-France.
4. RICS (2017) Red Book ICS Valuation – Global Standards
5. Charte de l’expertise en évaluation immobilière. 5ème édition. Mars 2017.

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